Najčešća pitanja koja dobijaju naši agenti vezana su za pojam kapitale dobiti. Šta je kapitalna dobit? Koliko iznosi porez na kapitalnu dobit? Ko plaća porez na kapitalnu dobit? Kada se plaća kapitalna dobit?
Potrudili smo da vam kroz ovaj članak približimo pojam kapitalne dobiti i pružimo odgovore na gore pomenuta pitanja.
Šta je kapitalna dobit?
Ukratko rečeno kapitalna dobit je porez koji ste, prema Zakonu o porezu na dohodak Republike Srpske, dužni da platite ukoliko ste prilikom prometa nekretnina ostvarili dobit.
Poreska stopa za kapitalni dobitak iznosi 13% i plaća se nakon prodaje nekretnine.
Primjer:
Tokom 2010. godine kupili ste stan po cijeni od 80.000 KM i danas taj isti stan prodajete po cijeni od 100.000 KM. Ukoliko uspijete stan prodati po željenoj cijeni smatraće se da ste ostvarili kapitalni dobitak u iznosu od 20.000 KM i dužni ste da platite porez od 13% na kapitalni dobitak, što bi u ovom slučaju iznosilo 2.600 KM.
Dakle, najprostije rečeno, kapitalna dobit je porez koji plaćate na dobijenu razliku između nabavne i prodajne cijene.
Ko plaća porez na kapitalnu dobit?
Prema Zakonu o porezu na dohodak Republike Srpske poreski obveznik je fizičko lice koje ostvaruje prihod, a konkretno u slučaju prometa nekretnina to je prodavac koji prodajom nekretnine ostvaruje dobit.
Kako se određuje nabavna i prodajna cijena
Jako je bitno objasniti način na koji se određuje nabavna i prodajna cijena jer postoje izuzeci.
Prodajnom cijenom se smatra ugovorena cijena, odnosno tržišna cijena koju utvrđuje Poreska uprava, ako ocijeni da je ugovorena cijena niža od tržišne.
Kako bi konkretno objasnili šta znači tržišna cijena koju određuje Poreska uprava koristićemo isti primjer sa početka ovog članka.
Primjer:
Tokom 2010. godine kupili ste stan po cijeni od 80.000 KM i danas taj isti stan prodajete po cijeni od 100.000 KM. Uspjeli ste prodati stan po cijeni od 100.000 KM, međutim, utvrđena tržišna cijena za pomenuti stan iznosi 110.000KM, i u tom slučaju smatraće se da ste ostvarili kapitalni dobitak od 30.000 KM, i dužni ste da platite porez od 13%, odnosno 3.900KM.
Nabavna cijena je cijena po kojoj je vlasnik stekao imovinu i ona je definisana u kupoprodajnom ugovoru.
Međutim postoje i slučajevi kada se ne može odrediti nabavna cijena. U tom slučaju, nabavnom cijenom smatra se tržišna cijena u godini u kojoj su to pravo ili imovina stečeni, a koju utvrđuje Poreska uprava.
Kada se prenose prava i imovine stečene poklonom, nabavnom cijenom smatra se cijena po kojoj je to pravo ili imovinu stekao pravni prethodnik poreskog obveznika (poklonodavac).
Kod prodaje nepokretnosti koju je obveznik sam izgradio nabavnom cijenom smatra se tržišna cijena nepokretnosti u godini završetka izgradnje ili iznos troškova izgradnje koje obveznik može dokazati.
Ko je oslobođen plaćanja poreza na kapitalnu dobit?
Kapitalnim dobitkom ne smatra se razlika nastala:
- na imovini stečenoj nasljeđem;
- prenosom prava na imovini koji se vrši između bračnih i vanbračnih supružnika i srodnika po krvi u prvom nasljednom redu;
- prenosom prava na imovini koji se vrši između razvedenih bračnih supružnika, a u neposrednoj je vezi sa razvodom;
- prenosom prava na imovini koju je poreski obveznik imao u svom vlasništvu neprekidno najmanje sedam godina prije izvršenog prenosa.
Šta je kapitalni gubitak?
Iako je to rijedak slučaj prilikom prometa nekretnina, ali moguće je i da dođe do kapitalnog gubitka. Kapitalni gubitak predstavlja negativnu razliku između prodajne i nabavne cijene.
Primjer:
Tokom 2010. godine napravili ste kuću i to vas je koštalo 80.000 KM, danas tu istu kuću prodajete po cijeni od 70.000 KM jer se tržište promijenilo i kuće nisu na cijeni. Ukoliko uspijete prodati kuću po toj cijeni smatraće se da ste ostvarili kapitalni gubitak u iznosu od 10.000 KM i nemate obavezu plaćanja poreza na kapitalnu dobit.
Kapitalni gubitak ostvaren prodajom jednog prava i imovine može se prebiti kapitalnim dobitkom ostvarenim prodajom drugog prava i imovine u istoj godini, a neto kapitalni gubitak oduzima se od prihoda kod utvrđivanja poreske osnovice poreskog obveznika.
Ukoliko imate dodatnih pitanja budite slobodni da nas kontaktirate, pravni tim agencije za nekretnine Condo pružiće vam dodatna pojašnjenja i pravne savjete, a naši sertifikovani agenti pobrinuće se da prilikom prodaje nekretnine ne ostavite kapitalni gubitak!
